法拍房虽然价格比较便宜，但是这其中的风险也是非常多的，稍不注意就可能掉入坑里了，其中“买卖不破租赁”是最常见的一种情形，那么，购买法拍房应该注意什么？买了法拍房遇到恶意租赁该怎么办？下面八宝网小编就带来介绍。

购买法拍房应该注意什么

虽然法拍房的起拍价较低，但可能涉及多种风险问题，最常见的情形就是被拍卖房屋上有租赁，承租人以“买卖不破租赁”为由来对抗法院执行。

“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。由于在抵押权实现时，租赁物的所有权自会因拍卖、变卖、折价等实现行为而发生变动，故而抵押权与租赁权的关系也应当遵循“买卖不破租赁”规则。

1.查清法拍房房屋属性。

竞拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否办理房产证、土地性质等。

若土地为划拨属性，房屋可能需补缴土地出让金，该费用最好提前咨询当地不动产登记中心了解。

2.产权是否涉及二次过户。

二次过户指的是房屋已经过2次交易，如果是二次过户的房屋，可能需承担两次过户的税费总和。

此外，原业主是否占用房屋的户口、学位，是否影响买受人落户，都需要了解清楚。

3.物业费、水电费是否缴清。

竞拍房屋时，法院报出的拍卖价通常是“裸价”，竞得者除了要向法院支付房款外，还要承担一些“隐形”费用，比如原业主拖欠的物业费、水电费等。

了解上述费用是否缴清，很有必要。

4.了解拍卖原因。

法拍房被拍卖通常是因为债务人无法偿还债务，但如果债务人因恶性债务、非自愿拍卖等原因，那么竞拍入住后，竞得者可能会存在追债、骚扰等麻烦。

5.实地看房，清楚房屋是否存在租赁关系。

在购买法拍房前，还应到现场对房屋结构、质量等进行检查。

此外，若房屋已经租给他人，竞得人要等租赁合同到期后，或支付违约金，才能搬进去。

6.部分法拍房需全款付清。

为让债权人获得偿债的资金，法拍房一般需要全款付清。

若拍卖文件中明确可贷款，那么说明可以办理按揭，但这种情况对个人征信、房屋情况等会进行严格审核。

7.清楚竞拍规则，避免悔拍。

竞得房屋后悔拍，缴纳的保证金将不予退还。

如果被认定成恶意悔拍，根据规定，还会对悔拍者采取罚款等相关措施。

买了法拍房遇到恶意租赁该怎么办

1.实地考察抵押物，结合物业费、租赁时间、租赁期限、租赁金额以及租赁用途等方面综合考虑租赁合同的真实性，寻找漏洞，以点破面，维护合法权益。

2.理清时间顺序，租赁合同的签订日期在法院查封或申请执行人设立抵押的日期之后的，人民法院可直接裁定涤除租赁。执行过程中，被执行人与案外人恶意串通，采取倒签等方式的，尝试申请对合同笔迹等进行司法鉴定，核实租赁合同的真实性。

3.把风险提前规避，自己做产调，或者委托专业的助拍机构对租赁关系进行调查。

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